1기 신도시 재건축 선도지구 어떤 혜택이 있나

1기신도시재건축선도지구선정계획 자료출처=국토교통부

 

1기 신도시 재건축 선도지구 선정이 다음주로 다가오자 일부단지에서 재건축 기대감으로 집값 상승세를 보이면서 과열 우려가 되고 있습니다. 하여 1기 신도시는 어디이며 재건축 선도지구 선정기준과 배점은 어떻게 되는지, 그리고 어떤 혜택이 있는지 알아보고 그에따른 문제점은 어떤것들이 있는지 알아보겠습니다.

 

1기 신도시 5개 도시의 인구수, 아파트 세대수, 건축 연령

1. 분당

인구수: 약 500,000명

아파트 세대수: 약 150,000세대

2. 일산

인구수: 약 300,000명

아파트 세대수: 약 120,000세대

3. 평촌

인구수: 약 200,000명

아파트 세대수: 약 80,000세대

4. 산본

인구수: 약 150,000명

아파트 세대수: 약 60,000세대

5. 중동

인구수: 약 200,000명

아파트 세대수: 약 70,000세대

 

선정기준 및 점수

1기 신도시 중에서 일산이 6,000호, 중동이 4,000호, 산본이 4,000호, 평촌이 4,000호, 그리고 분당이 8,000호 선정될 예정인데 그 선정기준과 각 기준에 따른 배점을 살펴보면 다음과 같습니다.

1. 주민 동의율

점수: 60점

의미: 재건축을 추진하기 위해서는 주민의 동의가 필수적입니다. 일반적으로 75% 이상의 동의율이 요구되며, 동의율이 높을수록 높은 점수를 부여받습니다. 예를 들어, 95% 이상의 동의율을 얻으면 최대 점수를 받을 수 있습니다.

2. 세대당 주차 대수

점수: 10점

의미: 주차 공간의 확보는 주거 환경의 질을 높이는 중요한 요소입니다. 세대당 주차 대수가 많을수록 점수가 높아지며, 일반적으로 1.2대 이상의 주차 공간이 확보되어야 합니다.

3. 도시 기능 활성화 필요성

점수: 10점

의미: 재건축이 도시의 기능을 활성화할 수 있는지를 평가합니다. 상업시설과 주거시설의 통합 개발, 공공시설의 확충 등이 포함됩니다. 이 기준은 지역의 경제적 활성화와 주민의 생활 편의성을 높이는 데 기여합니다.

4. 통합 정비 참여 주택 단지 수와 세대 수

점수: 각10점(주택 단지수 10점, 세대수 10점)

의미: 통합 정비에 참여하는 주택 단지의 수와 세대 수가 많을수록 점수가 높아집니다. 일반적으로 4개 이상의 단지가 참여해야 하며, 세대 수가 많을수록 재건축의 경제성이 높아지기 때문에 점수가 부여됩니다.

5. 사업의 실현 가능성

점수: +5점

의미: 사업이 실제로 실행 가능한지를 평가합니다. 이는 재정적 안정성, 사업 계획의 구체성, 법적 요건 충족 여부 등을 포함합니다. 실현 가능성이 높을수록 높은 점수를 부여받습니다.

 

재건축 선도지구 선정시 혜택

현재까지 1기 신도시 재건축 선도지구에 일산은 22곳(약 3만가구), 중동은 12곳(약2만 6천가구), 산본은 9곳(약 2만가구), 평촌은 9곳(약 1만 8천가구), 분당은 47곳(약 6만가구)가 참여의사를 밝히며 신청하였습니다. 1기 신도시 재건축 선도지구로 선정되었을시 어떤 혜택이 있는지 알아보겠습니다.

1. 안전진단 완화 및 면제

설명: 재건축을 위한 안전진단 절차가 완화되거나 면제됩니다. 이는 재건축 사업의 시작을 빠르게 할 수 있도록 도와줍니다. 일반적으로 안전진단은 시간이 많이 소요되며, 이 과정을 생략함으로써 사업 진행 속도가 빨라집니다.

2. 용적률 상향 조정

설명: 선선도지구로 지정되면 법적 상한 용적률이 상향 조정됩니다. 예를 들어, 기존의 용적률이 150%로 제한되어 있던 지역이 200%로 증가할 수 있습니다. 이는 더 많은 건축 면적을 허용하여 경제적 이익을 극대화할 수 있는 기회를 제공합니다

1기 신도시 노후계획도시정비 기본계획 주요내용(용적률상승)

3. 재정 지원 및 세제 혜택

취득세 감면 : 재건축 선도지구로 지정된 지역에서 재건축을 진행하는 경우, 취득세가 감면됩니다. 이는 재건축 사업의 초기 비용 부담을 줄여주어 사업 추진을 용이하게 합니다

재산세 감면 : 재건축이 완료된 후 일정 기간 동안 재산세가 감면됩니다. 이는 재건축 후 새로운 주거 환경을 조성하는 데 기여하며, 주민들에게 경제적 부담을 덜어줍니다.

양도소득세 비과세 : 재건축으로 인해 새로 건축된 주택을 일정 기간 보유한 후 매각할 경우, 양도소득세가 비과세됩니다. 이는 재건축 후 주택 거래를 활성화하는 데 도움을 줍니다.

세금 신고 간소화 : 재건축 선도지구로 지정된 지역에서는 세금 신고 절차가 간소화됩니다. 이는 주민들이 세금 관련 업무를 보다 쉽게 처리할 수 있도록 도와줍니다.

기타 세제 지원 : 정부는 재건축 선도지구에 대해 맞춤형 세제 지원 방안을 마련하고 있습니다. 이는 지역의 특성과 주민의 요구를 반영하여 추가적인 세제 혜택을 제공할 수 있습니다

4. 통합 정비 지원

설명: 여러 주택 단지가 통합 정비에 참여할 경우, 공동으로 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 단지 간의 협력을 통해 시너지 효과를 창출하고, 재건축 사업의 성공 가능성을 높입니다.

5. 주민 참여 및 의견 반영

설명: 선도지구로 선정되면 주민의 의견이 적극적으로 반영되는 구조가 마련됩니다. 주민들이 직접 참여하여 재건축 계획을 수립할 수 있는 기회를 제공받아, 주민의 요구와 필요를 충족하는 방향으로 사업이 진행됩니다.

 

선도지구 선정에 따른 문제점

1기 신도시 재건축 선도지구 선정이 진행됨에 따라 어떠한 문제점이 야기 될 수 있는지 알아보자

1. 주민 갈등

분담금 문제: 재건축 과정에서 발생하는 분담금 문제로 인해 주민 간 갈등이 발생하고 있습니다. 일부 지역에서는 재건축 비용을 누가 얼마나 부담할 것인지에 대한 의견 차이가 커서 갈등이 심화되고 있습니다.

주민 동의율: 재건축을 추진하기 위해서는 주민의 동의가 필수적입니다. 그러나 동의율을 확보하는 과정에서 의견이 분분하여 갈등이 발생할 수 있습니다.

2. 사업성 문제

경제적 타당성: 재건축 사업의 경제적 타당성이 문제로 지적되고 있습니다. 정부는 용적률을 높여 사업성을 개선하려고 하지만, 여전히 많은 단지에서 사업성이 낮아 재건축이 어려운 상황입니다.

시장 불확실성: 부동산 시장의 변동성이 크기 때문에 재건축 사업이 성공적으로 진행될지에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 투자자와 주민 모두에게 부담이 됩니다.

3. 행정적 혼란

지자체의 역할: 재건축 선도지구 공모 과정에서 정부와 지자체 간의 행정적 혼란이 발생하고 있습니다. 지침이 명확하지 않거나 일관성이 없어서 주민들이 혼란스러워하는 경우가 많습니다.

공모 지침의 부실: 재건축 선도지구 공모 지침이 부실하다는 지적이 있으며, 이는 주민들의 불만을 초래하고 있습니다. 명확한 기준과 절차가 필요하다는 목소리가 높아지고 있습니다.

4. 투기 과열 우려

집값이 일부 단지들에 있어서 실거래가가 상승하는 모습을 보이고 있습니다. 분당 수내동 양지마을 금호1단지 전용면적164.25㎡의 경우 지난 7월에 24억원에 실거래 되었으나 9월에는 24억 4천만원에 실거래 되었고, 서현동 시범현대 전용면적186.24㎡는 5월에 19억 5천만원에 거래되었으나 10월에 21억 7,500만원에 실거래되는 등 집값이 상승하고 있습니다.

5. 이주대책의 불확실성

영구임대주택을 고층 주상복합으로 재건축해 이주 수요를 흡수하겠다는 계획은 기초생활 수급자등의 기존 거주자들도 이전해야함으로 주거 안정을 해칠 수 있다고 보여집니다.

 

결론

1기 신도시의 재건축 선도지구로 선정되기 위해서는 주거환경 개선 필요성, 주민 동의, 재건축 계획 수립, 법적 요건 충족 등의 조건을 충족해야 합니다. 선정되면 재정 지원, 세제 혜택, 인프라 개선, 주거 환경 개선, 주택 공급 증가 등의 다양한 혜택을 누릴 수 있습니다. 여러 가지 문제점을 극복하고 사업의 동력을 갖춘다면 지역 주민의 삶의 질을 향상시키고, 도시의 지속 가능한 발전에 기여할 것입니다.