서울시 토지거래허가 확대 지정 왜?

오세훈서울시장과 박상우국토부장관등 토허제지정발표하는 모습 사진=머니투데이

 

오늘(2025년 3월 19일) 서울시가 전역에서 거래를 제한하는 구역(이하 토허제)을 확장하고 배경과 관련하여 정보를 알아보겠습니다.

 

확대 지정이 필요한 이유

서울시가 토허제를 확대하는 주요 이유는 최근 시장의 프로세서를 처리하고 투기 수요를 제한하기 위해 긴급 조치의 필요입니다.

 

토허제이기 때문에 가격과 거래량이 증가한

지난 2월 13일, 서울시는 강남구(삼성·대치·청담)와 송파구(잠실) 등 '잠삼대청' 지역 291개 아파트 단지에 대한 토허제를 해제하였습니다. 이는 약 5년 만에 거래제한을 해제하였지만, 멀리 후 한 달도 안되어 시장이 커지는 조짐을 보였습니다. 국토교통부와 서울시의 합동 조사에 따르면, 토허제 해제 이후 서울 주간 아파트 거래 규모가 많았고, 특히 강남 3구(강남·서초·송파)를 중심으로 매매가가 신고가를 초과하는 거래가 속출했습니다. 예를 들어, 송파구 잠실동의 경우 주간 거래량이 많아 전 30일 대비 72% 증가했고, 거래 가격도 약 3.7% 증가 했습니다. 단기간에 투기 수요가 몰리며 갭 투자(전세를 낀 주택 매매)가 다시 활성화된 결과로 분석됩니다.

 

3구 및 용산구로의 확장

당초 핵심 인기 지역인 '잠삼대청' 지역뿐만 아니라, 서초구, 용산구로 가격 상승이 빠른게 확산 되어 신고가 거래가 지속적으로 보였습니다. 서울이 내 똘똘한 한 채' 선호하는 지역과 용산구에 집중 수요가 몰린 결과로 보입니다. 특히 용산구는 국제업무 개발과 동일한 호재로 인해 투기적 수요가 증가하여 가격상승이 효과적으로 나타나게 되었습니다. 공개적으로는 서울 전체가 시장의 불안정한 모습을 보이고 있습니다.

 

지정된 크기

부분적으로 확대되는 부분 거래 구역은 서울 내 4개 자치구(강남구, 서초구, 송파구, 용산구) 내 모든 아파트가 포함합니다. 세부적인 크기는 다음과 같습니다:

대상만 및 가구 수 : 약 2,200개 아파트 단지, 총 40만 호가 적용 대상입니다. 서울 전체 아파트의 약 20%에 해당하는 큰 규모로, 기존 '잠삼대청' 지역(305개 단지 중 291개 제외)보다 훨씬 더 크도록 확장하기 위한 것입니다.

적용 시기 : 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 6개월간 시행됩니다, 3월 24일 이후부터 신규 매매 계약부터 적용됩니다.

지역 특징 : 강남 3구는 전통적으로 고가 아파트와 학군 수요가 밀집한 지역, 용산구는 점차 발전하고 호재로 주목받는 곳입니다. 관계는 서울 내 거래 시장의 지표로 파악하여, 담당하는 지역에 다른 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

 

아파트거래가액

토허제를 제외하고 이후 해당 지역 아파트 거래가액은 급등세를 보냄, 주요 유명 기업을 통해 다음과 같습니다:

송파구 잠실동

엘스 (전용 84㎡) : 2월 14일 28억 8,000만 원(토허제 해제전) → 2월 26일 30억 원(1억 2,000만 원상승).

레이크팰리스 (전용 84㎡) : 3월 1일 27억 4,000만 원(기존 최고가 26억 원 대비 1억 4,000만 원 상승).

강남구 청담동

청담자이 (전용 84㎡) : 2월 19일 37억 5,000만 원(기존 최고가 32억 9,000만 원 대비 4억 6,000만 원 상승).

청담동은 고가 아파트 밀집 지역으로, 토허제 해제 후 거래량과 가격 모두 급등했습니다.

강남구압구정동

신현대 아파트 (전용 108㎡) : 2월 19일 52억 5,000만 원(작년 3월 42억 5,000만 원 대비 10억 원 상승).

압구정동은 재건축 기대감과 함께 토허제 해제로 투기 수요가 몰리며 가격이 크게 상승했습니다.

용산구

용산구는 토허제 제한구역이 아니었지만, 평균 거래가액이 20억~30억 원대인 주요 단지(예: 래미안 용산 더 센트럴)에서 매물이 줄며 호가가 떠오르는 중입니다.

거래가 3구와 용산구의 거래가액은 지속적으로 상승세를 보이며 수억 원대를 기록하며 서울특별시장의 부동산투기에 대한 근심을 높이고 있었습니다.

 

아파트 가격 상승률

송파구 :

한국 가격동산원의 3월 유사한 조사에 따르면, 매매상승률이 0.68%로, 7년 1개월 만에 가장 높은 주간폭상승입니다.

강남구 :

2월 말부터 3월까지 평균 상승률이 약 0.5%대를 기록했고, 특히 청담·삼성·대치동은 거래량 증가와 함께 1~2%의 단기급등 양상도 있었습니다.

서초구 :

반포동 등 주요 단지를 중심으로 0.4~0.6%의 주간 상승을 보이고, 잠원동 등 지역도 시차를 두고 오르는 중입니다.

용산구 :

아직은 통계가 명확하지 않으며, 최근 한 달간 평균 0.3~0.5%의 상승을 이끌고 있습니다. 개발 호재로 인해 결과가 더 높아질 가능성이 있습니다.

전체 평균 :

토허제 해제 후 30일간 강남 3구 및 용산구 아파트 가격은 평균 3.7% 상승하였으며, 일부는 단지 5~14%의 급등을 기록했습니다. 그리하여 이번 서울특별시장은 토허제를 더 넓은 구역으로 확대하는 초강수를 두었습니다.

 

https://youtu.be/Rd61HAc7Jhc?si=FwraTgIYVshKukAR

 

추가 분석 및 전망

전문가들은 이번 토허제 확대로 소비자가 단기적으로 거래량등 투자하는데 어려움을 줄 수 있다고 생각하지만, 가격 상승세는 완전히 끝나는 것으로 볼 수 없을 것입니다. 이유는 다음과 같습니다:

수요 집약 : 강남 3구와 용산구는 학군, 전망, 개발 호재 등으로 인해 '똘똘한 한 채' 수요가 안정적으로 유지됩니다.

공급 불능 : 서울 내 주택 공급이 적절함을 따라 가지 못하며, 희소성이 가격을 떠받치는 요인으로 작용합니다.

투기수요 : 3월 24일 이전 계약을 맺는 것은 투자 수요가 늘며 단기 급등 가능성이 남아 있습니다.