물류센타 공실률 증가로 부동산 영향은?

도권 물류센터 공실률 추이 [자료출처=알스퀘어]

물류센타 공실률 증가로 부동산시장에 미치는 영향

 

2024년 한국의 물류센터 공실률은 급격히 증가하고 있습니다. 주요 원인으로는 과도한 신규 공급, 자금 조달 여건 악화, 그리고 전자상거래 성장 둔화 등이 있습니다.

2023년 수도권 A급 물류센터의 공실률은 10%였고, 특히 인천, 오산, 안산 지역에서는 공실률이 20%를 넘었습니다​. 2024년에는 물류센터 공급이 더 증가하면서 공실률도 지속적으로 오를 것으로 예상됩니다​​. 저온 물류센터의 경우 공실 문제가 더욱 심각하여, 공실률을 해결하기 위해 설계 변경이 증가할 것으로 보입니다​.

 

물류센터 공실률 증가가 부동산 시장에 미치는 영향은 다각적입니다. 우선, 물류센터의 자산가치가 하락하고 있습니다. 이는 투자 수익률 감소로 이어져 투자자들의 관심이 감소하게 만들며, 신규 개발 프로젝트에도 부정적인 영향을 미칩니다​. 또한, 높은 공실률은 물류센터 임대료 상승을 억제하며, 특정 지역에서는 임대료가 하락할 가능성도 있습니다​.

금리 상승과 건설 비용 증가로 인해 신규 물류센터 개발이 어려워지고 있으며, 자금 조달의 어려움도 계속되고 있습니다​​. 이러한 요소들이 맞물려, 향후 몇 년간 물류센터 시장은 공급 조정과 공실률 해소를 위한 다양한 노력이 필요할 것으로 보입니다.

 

공실률 비교

인천: 인천 지역의 공실률은 급격히 증가하고 있습니다. 2023년 하반기 인천의 저온 창고 공실률은 50%를 넘어섰습니다​. 이는 공급 과잉과 금리 인상 등으로 인해 발생한 현상입니다.

경기남부: 경기남부 지역은 상대적으로 공실률이 낮지만, 여전히 상당한 수준입니다. 특히 평택, 오산 등의 지역에서 공실률이 높아지고 있습니다​​.

경기동부: 경기동부 지역은 대형 물류센터가 집중적으로 공급되면서 공실률이 빠르게 증가하고 있습니다. 용인, 이천, 광주 등의 지역에서 2023년 대비 공실률이 크게 증가할 것으로 예상됩니다​​.

 

공급량 비교

인천: 인천은 2023년 상반기에 96만 평의 물류센터가 공급되었으며, 이는 역대 최대치입니다​​.

경기남부: 경기남부 지역에서도 대규모 물류센터가 공급되고 있습니다. 2024년에는 50만 평 이상의 물량이 추가로 공급될 예정입니다​​.

경기동부: 경기동부 지역의 공급량도 상당합니다. 2024년 하반기까지 이천, 여주, 안산 등에 대규모 물류센터가 준공될 예정입니다​​.

 

자금조달 여건 비교

인천

인천 지역의 자금조달 여건은 상대적으로 양호한 편입니다. 인천글로벌물류센터(IGDC)는 해양진흥공사와 협력하여 펀드를 조성하고 자금을 지원받아 안정적인 운영기반을 마련하고 있습니다. 이 협약은 인천 신항 배후단지의 물류센터 건립을 위한 자금조달을 포함하며, 지속적으로 증가하는 물동량 수요를 충족시키기 위한 종합물류 서비스 기반을 구축하는 데 중점을 두고 있습니다​​. 또한, 인천 석남물류센터는 2270억 원 규모의 프로젝트 파이낸싱(PF)을 통해 자금을 조달하고 있어 안정적인 자금 지원이 이루어지고 있습니다​.

경기남부

경기남부 지역의 자금조달은 다소 불안정한 상황입니다. 평택, 오산 등의 주요 물류센터는 자금조달 여건이 어렵고, 금리 상승으로 인해 프로젝트 파이낸싱(PF) 비용이 증가하고 있습니다. 이는 신규 물류센터 개발과 기존 물류센터의 유지보수에도 영향을 미치고 있습니다​​.

경기동부

경기동부 지역은 대규모 물류센터의 집중 공급으로 자금조달 여건이 더욱 어렵습니다. 특히, 용인과 이천 지역에서는 대형 물류센터의 자금조달이 어려워지면서 PF 금리가 8% 이상으로 높아지고 있습니다. 이는 신규 개발 프로젝트에 큰 부담이 되고 있습니다​.

 

전자상거래 성장 둔화

전자상거래의 성장은 물류 인프라에 크게 의존합니다. 물류센터의 공실률 증가는 여러 가지 방식으로 전자상거래의 성장 둔화에 영향을 미칩니다.

물류비 증가: 물류센터의 공실률이 증가하면 임대료가 하락할 수 있지만, 운영 비용은 오히려 증가할 수 있습니다. 이는 전자상거래 업체들이 물류 비용을 절감하기 어렵게 만듭니다​​.

배송 지연: 공실률 증가로 인해 효율적인 물류센터 운영이 어려워지면, 배송 지연이 발생할 수 있습니다. 이는 고객 만족도를 저하시켜 전자상거래 업체의 성장에 부정적인 영향을 미칩니다​.

재고 관리 문제: 공실률이 높은 물류센터는 재고 관리의 효율성을 떨어뜨리며, 이는 주문 처리 속도와 정확성에 영향을 줍니다​​.

사례

쿠팡: 쿠팡은 자체 물류센터를 통해 빠른 배송 서비스를 제공하고 있습니다. 그러나 최근 공실률 증가와 자금 조달 문제로 인해 신규 물류센터 개발이 어려워졌습니다. 이로 인해 쿠팡의 물류 효율성이 저하될 위험이 있습니다​​.

네이버 쇼핑: 네이버 쇼핑은 CJ대한통운과 협력하여 풀필먼트 서비스를 강화하고 있습니다. 그러나 물류센터의 공실률 증가로 인해 이러한 서비스의 품질 유지에 어려움을 겪고 있습니다. 이는 고객 만족도와 전자상거래 매출에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다​.

 

부동산 시장에 미치는 영향

공실률 증가: 물류센터의 공실률이 증가하면 임대 수익률이 감소하고, 이는 부동산 자산의 가치 하락으로 이어집니다. 투자자들은 고위험 자산으로 인식하여 투자 활동을 줄일 가능성이 큽니다.

임대료 변동: 공실률이 높은 지역에서는 임대료가 하락할 수 있습니다. 특히, 인천과 경기동부 지역의 저온 창고는 공실률이 높아 임대료가 하락할 가능성이 큽니다​.

개발 축소: 자금 조달의 어려움과 공실률 증가로 인해 신규 물류센터 개발이 축소될 가능성이 있습니다. 이는 장기적으로 공급 조절을 통해 시장 안정화에 기여할 수 있지만, 단기적으로는 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다​.